桃園青埔|軌道經濟
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桃園青埔泥水工 跟著高鐵賺百億
作者： 文／林洧楨 | 財訊雙週刊 – 2013年5月9日
同是泥水工起家的宜誠建設董事長賴廣田與晨豐建設董事長陳滄潮， 在「軌道經濟」體驗下，同時抓住機會布局青埔，不僅成為當地2大地王，還因地價暴漲，寫下新一頁地產聚富傳奇。
去年9月以前，桃園青埔高鐵特區就像許多房地產專家形容的一樣，「荒煙蔓草、鳥不生蛋，誰要去住？」當時的土地不值錢，當地仲介說，「一坪1、20萬元，就能買到不少好地段，如果是2008年金融海嘯時搶進，還更低！」 但在這之後，青埔卻上演大逆轉。
先有國泰人壽、冠德建設進場開發，緊接著桃園縣拍板改制直轄市，加上五楊高架、機場捷運線等一波波建設利多爆發，青埔地價宛如一日三市般，價格直往上跳。
地價一年翻漲一倍 新建案沒案名 照樣秒殺
在交通部高鐵局的標售紀錄中，去年4月，青埔的最高地價每坪不到32萬元，到12月已經翻了一倍以上，飆到每坪69萬元。今年，仲介形容，「最高地價已上看每坪1百萬元，最高房價也傳出每坪40萬元。」
一時間，建商搶地、民眾搶房，青埔搖身一變成為全台房市的一級戰區。 最熱的時候，部分建案甚至連案名都沒有，只有地號與簡單的設計草圖，房子就被湧上門的人潮搶購一空，「秒殺案是一個接一個！」買氣鼎沸到被央行總裁彭淮南點名，「道德勸說」也無效，直至近期動用房貸管制，才止住漲勢。 氣氛沸騰之前，有人早早感受到空氣中微微上升的熱度，一路默默加速獵地收地。
他們意識到跟隨高鐵軌道而來，有一座地產寶山正在崛起。 慧眼獨具相中青埔的，是一對老泥水工出身的在地建商──賴廣田與陳滄潮。去年9月到今年1月，短短4個月，兩人靠著手上超過萬坪土地的增值，正寫下身價暴漲超過百億元的新地產富豪傳奇。
賴廣田與陳滄潮這對好朋友，前者是桃園縣龜山鄉大坑人，後者是新北市林口人，卻有著幾乎雷同的成功故事。兩人都是1950年出生的虎男，同樣都只念到小學畢業，之後都做泥水工發跡，從工人變工頭，存下第一桶金後，先做營造，靠著標工程一步步壯大規模，最後才先後跨入建設領域。
有著一頭顯眼白髮的青埔第一大地王──賴廣田，1991年從營造跨入營建，成立宜誠建設。當年桃園的房地產市場只有成熟商圈的房屋才賣得動，他則布局南崁，雖然隱約有火車站前最熱區的概念，但對於捷運或是高鐵所能帶動的軌道經濟，仍毫無概念。
一直到7、8年前，賴廣田在出國旅遊途中突然領會到，這麼多年來無論到日本、法國或其他國家，重要的景點、建築、商城全都集結在地鐵站附近；相對的，沒有鐵路交通支援的地方，發展速度就明顯差很多，因此他認定「有鐵路大站的地方就會集結大市！」
嗅到高鐵商機無限 賴廣田：賭十年內大爆發
「聽專家學者的話穩死的，自己看才有用！」沒高學歷，靠自己白手起家的賴廣田相信經驗，當多數人並不看好高鐵與周邊土地商機時，他來到興建中的桃園青埔高鐵車站。站在還是雜草叢生，連個建築體都沒有的預定地前面想像著：「10年內一定會有大發展」，勇敢搶進布局。
2008年的第一戰讓賴廣田堅信自己的判斷正確。他在青埔推出首案「青埔市」，基地正對捷運機場線Ａ17站頂級，是個近4百戶超大量體推案，時機並不好，想在人煙罕至的青埔完銷，簡直是「不可能的任務」。
誰也沒想到，這一進場試到的水溫燙得不得了，開賣不到半年就完銷，同時成交單價從每坪10萬元一路調高到14萬元。回憶當時，賴廣田說，不只住宅賣得快，店面更是用搶的，一試就知道青埔的未來不得了，「就算房價一坪40萬元也不會崩盤！」
青埔地王惜售封盤 近年瘋狂獵地 只進不出
這一役後，賴廣田對青埔的信心更強，資金也更充裕，過去維持1萬坪土地存量的習慣開始拉高，一路買進當地最精華的地塊，並汰弱留強持續開發套利，賺到錢再買進，如今已有2萬坪土地規模在手，是除了政府外的青埔最大地主。
據了解，賴廣田收地起步早，大多數的土地都是以每坪不到20萬元的低檔價格取得，同時愈來愈捨不得賣，去年房市正熱的時候，他甚至逆勢惜售封盤近一年，近來更是只進不出的買！買！買！他說，「價格在漲，房子不能賣太快，不然可惜，未來青埔全部土地都要自己開發，不會再賣給別人！」
不僅如此，隨著桃園的崛起，他也走出青埔獵地，在大園的航空城客運園區、南崁、埔心等桃園新興區域，陸續買進約2萬坪土地，總計土地資產高達4萬坪。老泥水工如今搖身一變成為桃園房地產市場不容忽視的地王。 據房仲推估，青埔地價扶搖直上，每坪已有70萬到100萬元的行情，再加上其他飆漲中的土地，4年前還一度被總銷不到30億元的「青埔市」困住的賴廣田，身價不可同日而語，如今已是資產至少200億元的地產巨富。
對此，賴廣田說，「這沒什麼，我都當成在『七逃』（玩），工作還是照做，一餐還是只吃半碗飯，沒兩樣！」 10多年的好友、前桃園縣議員林晉祿眼中，賴廣田書念得不多，全靠一雙手打天下，認為有一技之長遠比只會念書重要，是一位讀書無用論者，更是實務派經營者。
「所有摸不到、看不到、看不懂的東西，他都不投資。」人生中最成功的經驗就是房地產，只要有錢就買地、存地，然後蓋房子、賣房子來賺錢，靠著樂觀、專注，闖出一片天。 2000年時，賴廣田與一位同年紀的營造業好友分享經驗，並鼓勵對方轉型，結果造就另一位青埔大地主陳滄潮。
因有此淵源，當兩人在青埔同場競爭時，不僅沒有兩虎相爭互鬥的情況，反而英雄惜英雄的相互提攜、鼓勵，一同精進。
體會軌道經濟威力 陳滄潮：搞懂了買就對了
陳滄潮也是做泥水工發跡，手藝傳承自父親，是標準的工二代。家裡有10個兄弟姊妹，排行老4的陳滄潮與兄弟姊妹都從事營造相關工作，不碰菸酒、專心做事的他，很早就當老闆接小工程為生。 而陳滄潮人生最大的轉折，要從中壢火車站前的一個店面整修工程說起。
「師傅，工程快一點，你知道工期每多拖一個月，我就少賺店租2、30萬元嗎？」陳滄潮說，那是一個酷夏，在又熱又悶的工作環境中，嘮叨的業主不時重複念著這句話，當時一個月只能賺到2萬元的陳滄潮受到莫大衝擊，「難道火車站周邊店面錢這麼好賺？能有一間多好？」 後來，陳滄潮成立建設公司時，這念頭重新跳出來。
一開始，他在桃園龍潭、中壢的車站一帶嘗試推案，無奈台鐵車站商圈風光不再，狀況不如預期。2002、2003年，他注意到機場捷運線開發計畫，回到林口發展，雖然錯過先機，以略高的價格買低容積土地蓋透天厝，前後推出十二期的雙橡園系列推案，卻一路順銷，靠著薄利多銷賺進不少錢，自此更堅信軌道經濟的聚富魔力。
2006年高鐵通車前後，陳滄潮賣掉林口剩餘的土地，帶著不到5億元的總資產，大膽錢進不被看好的桃園青埔高鐵特區。陳滄潮解釋說，未來的2、30年內，捷運會愈建愈多條，但高鐵卻不可能出現第二條，有不可替代性，交通時間大幅縮減的便利性一定會改變生活習慣，青埔站能串連機場與台北，長期應會比竹北站更好。
他進場時一坪建地價格還不到10萬元，他說，「弄懂就不用怕，大買就對了！」 轉型建商後的陳滄潮也實現當年夢想，舉凡自己的建案中，除基地太小外，一律規畫為中規中矩的倒Ｔ外觀設計，並保留1、2樓挑高店面，2樓以上才內縮拉高為住宅，在3樓留下大面積露台，同時保留部分店面惜售；另外，近期還以每坪80萬元買回高鐵站前、早期以每坪約30萬元賣出的店面，他說，「這算是美夢成真，65歲退休後要當包租公！」
成長王最重周轉率 庫存上萬坪 開發後再補
陳滄潮所蓋的房子被仲介形容是「建築風格清湯掛麵，最大賣點是地段。」但一位林姓買家則認為，這樣一來住宅的部分棟距很大，採光、視野好，不會因為周邊土地開發而有壓迫感；二來，樓下就有店家，生活便利性比純住家更好，方方正正的外觀是老派一點，但室內格局卻因此相當方正，住起來反而舒適。
陳滄潮不像賴廣田對土地充滿惜售之情，反而更重視周轉率，維持土地庫存在1萬到1.3萬坪左右，土地開發後再補，同時保持5到6個工地在興建施工中，也不採取汰弱留強的土地策略，他認為賣一塊最好的地，能保有最佳的資金優勢。因此，雖然市場名氣不高，也不打廣告，但因價位相對便宜，深受置產族喜愛，成績不俗。
本刊3月份走訪時，陳滄潮才打算推6個總計近90億元的案量，沒想到，半個月後再訪，案子已被預訂近7成，可見搶手熱度。且同樣是青埔最大綠地青塘園第一排的推案，同業每坪定價35萬到40萬元，他的「國際高鐵」每坪至少低了1萬到2萬元，善用價格優勢也是陳滄潮的一大特色。
陳滄潮在青埔擁地約1.3萬坪，其中不少是商業土地，此外還有機場捷運線的Ａ９站與Ａ７站土地。當地房仲推估，這些土地資產至少在百億元以上。 當年搶進青埔時，陳滄潮不過是中小型建商，資產身價頂多5億元之譜，如今他的資產成長幅度更勝於賴廣田。而兩人身價短時間爆發的傳奇，在在證明了土地創造財富的驚人威力。
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房地產|中空樓板_厚度與其他效能
